2026년 대한민국 부동산 보유세 전망: '정책적 동결' vs '시장발 세 부담 급증'
국토부의 공시가격 현실화율(공동주택) 69% **동결(2025.11.13)** 발표에도 불구하고, 2025년 시세 급등이 2026년 공시가격에 반영되며 일부 지역의 보유세(재산세+종부세)가 대폭 증가할 가능성이 큽니다. 핵심 요약·실제 금액 사례·계산식·대응전략을 정리했습니다.
Executive Summary — 핵심 요지
- 국토교통부는 2026년도 공시가격 현실화율(공동주택) 69%로 4년 연속 동결을 확정했습니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
- 종합부동산세 산정에 쓰이는 공정시장가액비율(종부세 기준)은 현행 60% 유지 전망이 우세합니다 (정부·기재부 발언 근거). :contentReference[oaicite:2]{index=2}
- ‘현실화율 동결’이더라도 2025년 시세 상승분이 2026 공시가격에 반영되므로, 고가 주택 보유자들의 실질 세부담은 크게 증가할 수 있습니다. (실제 사례: 일부 단지 세액 20~45% 증가 전망). :contentReference[oaicite:3]{index=3}
- 법적 세부담 상한(전년 대비 최대 150% 한도)이 일부 과세표준 급등사례에서는 최종 세액을 제한하는 역할을 합니다. (예: 예상 증가율이 50% 이상인 경우 상한 작동).
기본 산정식 & 핵심 변수
보유세(재산세+종부세) 과세표준의 핵심 흐름:
2026년 과세표준(기본) = (2025년말 시가 × 2026년 현실화율(69%)) → 공시가격 → (공정시장가액비율 적용) → 재산세/종부세 과세표준 산출
메모: 현실화율·공정시장가액비율이 '동결'되더라도 '시가(시장가격)'가 오르면 공시가격은 오르고, 누진세 구조 때문에 세액은 시가 상승률보다 더 큰 폭으로 증가할 수 있습니다. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
실제 금액 예시 — 서울 주요 단지(보고서 기반 시뮬레이션)
아래 표는 보고서에 기재된 단지별 2025→2026 공시가격 및 보유세 추정치(재산세+종부세 합산, 1세대 1주택자, 만60세 미만, 보유기간 5년 미만 가정)를 요약한 것입니다.
| 단지명 | 전용(㎡) | 2025 공시가격 | 2026 공시가격(예상) | 2025 보유세(추정) | 2026 보유세(예상) | 증가율 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남구 압구정동 '신현대9차' | 111㎡ | 34억 7,600만 원 | 43억 7,800만 원 | 1,858만 원 | 2,647만 원 | +42.5% |
| 송파구 잠실동 '잠실주공5단지' | 82.6㎡ | (표본 미제공) | (표본 미제공) | (표본 미제공) | 1,258만 원 (추정) | +45% 이상(추정) |
| 마포구 '마포자이' | 84㎡ | (표본 미제공) | (표본 미제공) | 256만 원 | 353만 원 | +37.9% |
| 서초구 반포동 '아크로리버뷰' | 78㎡ | 27억 2,300만 원 | 32억 8,400만 원 | 1,204만 원 | 1,599만 원 | +32.8% |
| 강남구 대치동 '은마아파트' | 84㎡ | 20억 4,700만 원 | 29억 9,740만 원 | 약 700만 원 | 약 1,050만 원* | +50% (상한 적용) |
*은마아파트 사례는 법정 '세 부담 상한(전년도 세액의 150%)'이 적용되어 실제 고지액은 상한 수준으로 제한됩니다. 아크로리버뷰 등 다른 사례도 공시가격 상승에 따라 재산세·종부세가 동시에 증가하는 구조입니다. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
사례별 계산 예시 (단계별)—신현대9차(요약)
간단화한 계산 과정(설명용). 실제 세액 산출은 세율구간·공제·세액공제·지방세 규정 등을 모두 반영해야 하므로 결론치는 '추정'입니다.
| 항목 | 수치 |
|---|---|
| 2025 공시가격(보고서) | 34억 7,600만 원 |
| 2026 공시가격(예상) | 43억 7,800만 원 |
| 2025 보유세(보고서 추정) | 1,858만 원 |
| 2026 보유세(보고서 추정) | 2,647만 원 |
| 증가율(계산) | ≈ 42.5% |
정책적 배경 및 정치 변수가 미치는 영향
국토부의 현실화율 동결 결정은 공시가격 '비율'을 유지하되, 시장가격(시세)의 변동분은 공시가격에 반영하겠다는 취지입니다. 한편 기획재정부는 공정시장가액비율의 정상화(상향)를 고민했으나, 2025년 하반기 시세 급등과 2026년 지방선거(2026.06.03)를 앞둔 정치적 변수가 개입되면서 대대적 세제 개편은 유예된 상태입니다. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
소유자별(대응) 전략 요약
1) 1세대 1주택자(고가 주택 보유)
- ‘현실화율 동결 = 세액 동결’이 아님을 명확히 인지. 공시가격 상승분에 대비한 현금 유동성 확보 필요.
- 2026년 6월 1일 과세기준일 전후 소유권·세제 혜택 요건(고령·장기보유 세액공제 등) 충족 여부 점검. 조건 충족 시 최대 80% 종부세 세액공제 대상 가능.
2) 다주택자
- 재산세 공정시장가액비율(다주택자 60%) 적용으로 공시가격 급등 시 과세표준 상승폭이 큼.
- ‘3주택 이상 중과’ 적용 여부는 과표(= (공시가 합계 - 공제)×60%)가 12억 원을 넘는지로 판단. 개인별 공시가 합계 29억 원(시가 약 40억 원) 미만이면 중과 대상이 아닐 수 있음.
3) 예비 취득자(매수 고려자)
- 2026년 6월 이후 취득 시 2026 공시가격(2025 시세 반영)을 기준으로 2027년 보유세 부담이 산정될 수 있으므로, 장기 보유 관점의 세부담 시뮬레이션 필수.
결론 & 권고
- 정부의 '현실화율 동결'은 정책적 변수의 정지일 뿐, 시장(시세) 변수에 의한 세액 증가는 현실적 위험이다.
- 고가 주택 보유자(특히 한강벨트·강남권)는 2026년 보유세 고지서(7월 재산세 1차, 12월 종부세)에 대비해 최소 30~50% 수준의 세액 증가 시나리오를 재무계획에 반영해야 한다.
- 포트폴리오 재조정(보유·처분·증여·세제혜택 활용 등)은 개인별 과세표준·세율·공제조건을 고려한 정밀 시뮬레이션 후 결정할 것.
참고: 본 문서는 2025년 11월 13일 발표·보도를 근거로 작성된 전망입니다. 정책·법령·해석은 향후 세법개정안 또는 행정해석에 따라 달라질 수 있습니다. 주요 근거 기사 및 발표: MBC·한겨레·경향신문·조선일보 보도(2025.11.13). :contentReference[oaicite:7]{index=7}